不動産コンサル＆顧問

地主（貸主）の息子が借主の家に訪ねてきて、父親が亡くなったので相続税を支払うために借地の土地を買ってくれないかと言われた。
１．借地人（借主）が底地を買い取る。
実はこのパターンがオーソドックスで一番丸く収まる確率が高いのです。
底地とは、貸主が持っている土地の権利です。借地として貸している場合の土地は二つの層に分かれます。
一つの層は借地権、これは借主が持っています。もう一つの層は底地と呼ばれて貸主が持っています。
借地であっても登記簿上の土地の所有権者は貸主です。そこに借地権があるのかどうかは登記簿上ではわかりません。
土地上にある建物の謄本を取って初めて、土地の所有者と建物の所有者が違うことが解ります。
これが、他人であれば借地権ありと言うことになります。身内であれば借地権ではなく、「使用貸借」の可能性が強いですから。
「底地」とは借地権がある土地の所有権の変形と単純に理解してください。
この場合の売買金額の算定方法ですが、実は決まった方法や算定法はないのです。
不動産業者が当たり前のような顔して、こういう計算方法があるのです。などともっともな顔して根拠を示しても、そんなものは一つの例なのです。
税金の計算のように決まった方法はありません。
実はこの算定は私たちも、非常に困ったものでした。貸主、借主、双方が納得する金額を算定しなければいけません。
結局、こんなものだろうという仮説を立てて、貸主、借主を説得しました。
路線価方式が採用されてからは説得が非常に楽になりました。
　　http://www.rosenka.nta.go.jp/
上の路線価から欄外の借地権割合の％をみます。
この％を時価相場に当てはめます。路線評価ではなく、時価です。近隣の売買事例に従います。
例えば、近隣の同一条件で近い事例があるとします。その金額が坪５０万であれば５０万円×５０％＝２５万　２５万が底地の買い取り額です。
貸主から借主へ底地の買い取りのアプローチは、この算定方法を用いるとうまくいくケースがほとんどです。
もちろん、借主が全く購入の意思がない場合や、買いたくても資力がない、ローンを組む年齢でもない場合は別ですが。
借主は、土地の値段が半額なら買いたいなと思い、近くの銀行へローンの相談に行きました。
銀行の担当者も、借地のままでは将来建てなおす場合でもローンは組めませんが、底地を買うことにより通常の所有権となりますから文句はありません。まして半額なら土地の評価も問題ありません。
話はトントン拍子に進みました。
ここで、借主が高齢の場合はどうでしょうか？
ローンを組むのは難しいので、息子さんがいれば息子さんにローンを組んでももらいます。
この場合は、いままでは地主さんが貸主でしたが、今度は息子さんが地主になります。
でも、親子間で貸主と借主の関係になったら、地代の支払いをしなくなるでしょうから、税務署に「借地権の地位に変更がない旨の申出書」を提出します。
少し詳しく説明します。通常親子間で地代の支払いをしなくなり借主の借地権は使用貸借に変わり、借地権は消滅してしまいます。
そうすると、いままで地主さんに対する借地権が、今度は息子さんに対する借地権になります。
しかし、使用貸借に変化しますから、借地権はなくなります。すると借地権消滅の対価の問題が発生します。
つまり、借地権があったので地主さんからそれなりの価格で購入することができたわけですから、その対価は時価の５０％（借地権割合よりかわります、今回の例ではＥの５０％です）です。
５０％の対価の課税問題が生じます。
例えば、５０坪の土地の坪当たり時価５０万円を借地権価格５０％で購入した場合、５０万円×５０万×５０％＝１２５０万円
売買金額は１２５０万円になります。
借地権は消滅しますから、親から子に１２５０万の贈与があったとして贈与税がかかる訳です。
で、先ほどの「借地権の地位に変更がない旨の申出書」を税務署に提出しておけば、この段階では課税関係は生じないものとして取り扱われます。
そして、親が死亡した段階で親から借地権を相続したものとして取り扱われて
その土地の評価は借地権としての評価となります。
少しややこしいですから、「地権の地位に変更がない旨の申出書」が必要だということを覚えておいてほしいのです。
売買の場合は、いままで土地の明確な境界がない場合もあります。この時に忘れずに境界杭の明示をしておきましょう。
一般的な場合、費用は売主の負担になりますが、これも話し合いで費用負担を決めてもいいのです。
ここまでくると話しがややこしくて、分かりにくいかも知れませんが、
こんなこともあるんだと少し頭の隅に置いておいて下さい。
少し長すぎましたね。

いいですね。地主（貸主）さんから土地（底地）を買ってほしいと言われることは、非常に楽な話し合いになります。実は、土地を貸している地主と言っても、一般に思っているほど楽ではないようです。安い地代で貸しているのに、固定資産税はかかるし、相続評価も馬鹿にならない額です。土地の賃料の値上げもままならないし、貸している以上、地主の自由にはならないので、ただ所有しているに過ぎないのです。将来の相続税を考えると、早めに底地を売却して換金するのも、大事な選択肢の一つです。

仲介手数料の業界用語
分かれ：売主側の業者と買主側業者と２者で、仲介の取引を行った場合にこの別れが基本になります。売主側業者は出し（だし）と呼ばれ（地域により呼称は変わります）、買主側の業者は客付け（きゃくづけ）と呼ばれます。
あんこ：出しと客付けの間に業者がいる場合、この間の業者をあんこといいます。饅頭の中のあんこと言う意味と思います。このあんこが数人の場合もあります。でも、このあんこがいないと情報が伝わらない場合もありますから、なかなか重要なあんこもいます。この場合の手数料の分け方は、仲良しグループの場合はすべて等分とします。仲良しでない場合は、ケースバイケースで話し合いです。
この話し合いが着かずに、売主、買主は何の落ち度もないのに、業者間で仲介手数料の分配が元で、契約がパーになる事もあるわけです。なんとも本末転倒です。業者だけならまだしも、そこに免許を持たない情報提供者も介在しているで、もう大変な時もあります。
そこへ行くと、「両直」というおいしい言葉もあります。つまり、売主、買主を直につけて、双方から手数料を頂く訳です。
これが、最高です。出しの業者は、売主から頼まれた物件を、とりあえず直接買ってくれる業者なり個人のお客様を捜してみます。どうしても見つからない場合は、初めて仲のいい同業者にふります。それでも客が見つからない場合は「流通機構」に物件を流します。よだれがでそうなおいしい物件はなかなかありません。それどころかなんで売れないんだよ？と首をかしげることもあります。仲介ほど不安定な仕事もありません。まとまってなんぼですから。不動産業は物件を買わなければ、儲かりません。ハイ。

不動産売買の仲介手数料は下記のように上限が決まっています。
５％、４％、３％となっています。
２００万までの売買なら、２００万×５％＝１０万円
４００万円なら先に計算した１０万と残りの２００万は４％で８万円
それ以上なら３％となります。
例１２５０万円の土地の仲介金は、２００万×５％＝１０万、
次の２００万は４％ですから８万円、まだ計算していない金額が８５０万あります。これが３％で８５０万×３％＝２５．５万円です。すべて合計すると１０万＋８万＋２５．５万＝４３．５万円です。この計算方法は面倒ですので、４００万以上の売買金額なら、１２５０万×３％＝
３７．５万です。この金額に６万円を足す訳です。この６万が係数になっています。よく不動産業者が手数料は３％＋６万です、というのはこの計算が元になっています。勿論、消費税は別途加算されます。
とにかく、３％＋６万と覚えておきましょう。

住むつもりもない建物を相続することができるか？
もちろん相続は問題なくできます。
相続人が住むことがなければその建物を借家として貸せばいいのです。
貸主に地代を支払い、借家の入居者から家賃をもらう。
一般に借家の家賃の方が地代より高いですから建物の維持費も十分にまかなえます。
自分の建物を第三者に貸すことは、貸主の承諾は必要がありません。自由に貸すことができます。

契約は貸主、借主、双方が守らなければなりません。でも借地の契約はなぜか貸主に都合がいいように書かれています。契約違反にはどんなことが多いのか？

○賃料の不払い――これは、常識で考えても理解できますよね。どんな契約でも対価を支払うことが条件になっている契約では、まずは対価の支払いが重要です。

○借地権の無断譲渡――借地権は強い権利といえども所有権ではないので建物を第三者へ譲渡する場合は貸主の了解を得なければなりません。
これを無断で行えば契約違反になります。

○住宅を建てる約束で借りたのに、店舗にした――これも契約書に明記してあれば契約違反です。

○転貸――これは建物を貸すのではなく、土地を又貸しするわけです。これも当然契約違反です。

どんな場合でも、契約違反だからすぐ契約を解除され、建物を壊して土地を明け渡ししなければならないか？というとこれが結構時間がかかるわけです。


いずれにしても契約違反は貸主サイドからクレームがきます。

クレームがきたら、誠意を持って貸主と話し合いをします。これにより、最悪の事態は免れると思います。

クレームがこない場合はどうすれば？この場合はケースバイケースです。その問題の状況から考えるしかないでしょうね。

タダ（無償）で土地や建物を借りることです。タダで借りるわけですから、何の権利も発生しません。借地借家法の適用はありません。

一時使用だから大丈夫、安心だから貸してよ。と知り合いに言われましたが、貸してもいいでしょうか？

一時使用というのは借地権の対象外なのですが、明らかに借主の動機が臨時的なものでないと、（例えば選挙事務所や展覧会、博覧会など）一般の借地権と認められることもあります。
たぶん大丈夫だろうと簡単に判断してはいけません。

２０年１月１日から施行。
今までの事業用定期借地権の期間は１０年以上から２０年までが条件でした。今度の改正で１０年以上３０年までと３０年以上５０年未満まで
と２区分になりました。ともに契約は公正証書でなくてはなりません。
http://www.mlit.go.jp/tochimizushigen/land/jigyouyou.htm
詳しくは上記をご覧下さい。
今日はちょっとプロモードでした。

建物の登記をしていないのですが、大丈夫でしょうか？

建物の登記をもって第三者に対抗することができるわけです。
つまり、建物が未登記であれば、貸主が変わって出て行くように言われたら、対抗することができません。

現実問題としては、貸主は大地主が多いですから底地を第三者に売ってしまうということは、まれです。よほどの事情がなければ、売らないでしょうし、また他人の権利が付いた土地を買う人も少ないです。

ただ、早急に建物登記をしてください。これも近くの土地家屋調査士か司法書士に相談すればいいでしょう。

表示登記は土地家屋調査士の仕事で、保存登記は司法書士の仕事です。双方の資格を持っている場合や、なくても連携して仕事をしていますから、どちらに頼んでも問題はありません。